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驳斥任志强:商品房预售制与市场经济格格不入  

2009-03-26 18:43:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    《北京青年报》2009年3月26日刊载了一篇专访任志强的文章。任志强说,“取消商品房预售制度”这一提法是典型的计划经济心态,对开发商的资金压力考 验太大,很难有人能够承受,一旦实施将对商品房流通产生极大限制,市场将被进一步禁锢,在普遍为房地产市场松绑减压的当前时期,这一论调是和市场完全现实 相悖的。事实上像美国、西欧、阿联酋等发达国家,他们在进行房地产开发时,银行都是按工程进度分步放贷,“预售机制”也是更为积极而健全的,受到普遍欢 迎。商品市场规律就应该是以销定产、量体裁衣,房地产行业同样如此。
  
  在这里,任志强又一次发挥了他混淆是非,颠倒黑白,肆意狡辩的荒谬逻辑。
  
  “商品房预售制度”与市场经济毫无干系。如果一定要说有,那么,就是绝大多数市场经济国家都不采用“商品房预售制度”。
  
  以市场经济国家的带头大哥美国为例,并不存在我国某些开发商走狗所说的“商品房预售制度”。
  
  美国法律规定,住房只有竣工验收,形成真正意义上的不动产,并拿到入住证,才可以与购房者签订购房合同,收取房款。
  
  至于某些人所说的美国的“预售”,根本就不是“商品房预售制度”。美国所谓的“预售”,是指房地产开发商在住房竣工前所开展的一种推广活动,住房买卖 双方可以签订订购协议,并可缴纳较小的一笔定金,但定金并不直接给房地产开发商,而是由第三方保管。这个第三方包括具有合法执照的律师所、房地产经纪公司 等等。而且,一旦购房者改变注意不愿意购买,第三方保管的定金无条件退回。
  
  类似这样的“预售”(实际上根本就不是我国的那种“预售”),很多国家都奉行,如澳大利亚,买卖双方达成协议后,购房人缴纳5%至10%的订金,由律师存入银行保证账户,待房屋竣工交付后,订金和连同剩余房款一并转给开发商。
  
  可是,看看我国所谓的“商品房预售制度”,成了开发商套取购房者资金、推高房价等等的损害购房者利益的手段。按照我国的预售制度,购房者在房屋尚未建 设甚至只是图纸阶段,就付出全部购房款和利息,然后付出一年左右的时间等待。房地产开发商呢,利用这种所谓的制度,实际上是套取资金的手段,获得了重要的 资金援助,大大减少了他们从银
  
  行贷款的成本和其他各种融资成本。一旦不良开发商携款潜逃,诸多购房者血本无归。这些年来,媒体报道出来的这样的案例不在少数。而且,开发商建成交付的住房,相当一部分存在质量问题,包括户型与当初跟消费者出示的图例不一致。
  
  对于预售制度对购房者造成的损害,他们很难用法律制度与监管制度维护自己的权利。有数据显示,自预售制度实施以来,造成纠纷全部是消费者向开发商讨说法、消费者权益受损害的案例,而开发商都是强势的一方。
  
  所以,开发商利用预售制度减少了成本,缩短了开发时间,将所有的风险转嫁给购房者,他们自己则最大化地获取暴利。
  
  当然,受损的可能不仅仅是购房者。它也加大了银行的风险。所以,2005年8月,中国人民银行房地产金融分析小组发表了《2004年中国房地产金融报 告》。报告中指出:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制 度,改期房销售为现房销售。”
  
  我曾经多次写文章说,市场经济是以健全的法律为基础的经济,是能够促进交易各方实现各自利益的多赢的经济。“商品房预售制度”,在市场经济国家也没有 这样的惯例,纯粹是一种恶意的维护开发商和相关利益者利益的恶劣制度,与市场经济的根本规则格格不入。所以,只有取消了损人利己的“商品房预售制度”,才 能极大地净化房地产市场,促进市场经济的健康发育。
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